您是否也對今年七月上路的囤房稅2.0感到困惑？許多人對於這項新政策抱持疑問，例如囤房稅2.0到底是什麼？如何計算？ 各縣市稅率又有哪些差異？ 為了幫助大家釐清這些問題，本文將詳細說明囤房稅2.0的政策內容、計算方式和各縣市的稅率，讓你用3分鐘就能清楚瞭解政策實施後的影響，並做出明智的財務規劃。
囤房稅2.0是什麼？怎麼算?
| 非自住的住家房屋 | 修法前1.0 | 修法後2.0 |
| 歸戶方式 | 各縣市歸戶 | 全國歸戶 |
| 法定稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
| 地方政府 訂定差別稅率 | 可有可無 | 「必須」訂定 |
所謂「囤房稅」，指的是政府針對持有非自住住宅的投資客，依據「房屋稅條例」第五條規定，課徵額外的稅賦，以期達到降低單人持有多屋的目標。簡單來說，就是希望透過課稅，讓持有閒置房屋的成本提高，進而鼓勵房地產市場的流動性，並抑制房價的過度攀升。
而「囤房稅2.0」簡單來說就是把囤房稅1.0版本的稅率提高，從1.5%~3.6%提高為2%~4.8%、並把原本的「縣市個別歸戶」改為「全國歸戶」。
【法規】
根據《房屋稅條例》第5條第1項訂定，住家用房屋稅依房屋現值按下列稅率課徵：
現行稅制
- 供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2%
- 其他供住家用者(非自住)，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%
- 各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率
修正後新制2.0
- 自住(全國單一自住，排除房屋現值超過一定金額之房屋)，稅率調整至1%
- 非自住稅率(囤房稅)，稅率下限調整至2%，上限調高為4.8%
- 仍由各縣市政府必須訂定差別稅率
- 由縣市歸戶，改為全國歸戶（不同縣市只要合計超過三戶都將被課予囤房稅）
囤房稅2.0 的新制內容
囤房稅2.0 的新制內容，主要著重於稅率調整、自住與非自住定義以及全國歸戶等方面，具體如下：
- 稅率調整：囤房稅2.0 針對非自住房屋的稅率進行調整，提高持有第二戶以上的非自住房屋的稅率。根據房屋稅條例的規定，非自住住宅的房屋稅稅率，由原本的1.5%至3.6%調整為2%至4.8%，並依持有戶數進行累進課稅。
- 自住與非自住定義：囤房稅2.0 針對自住房屋和非自住房屋的定義進行更嚴格的規範。根據住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準，自住房屋需符合以下條件：
- 房屋所有人及其直系親屬（配偶、父母、子女）於該房屋登記地址設籍，且實際居住於該房屋。
- 未成年子女居住於該房屋，且房屋所有人或其配偶於該房屋登記地址設籍。
- 房屋所有人或其配偶於該房屋登記地址設籍，且該房屋已辦理出租，並符合公益出租人出租使用認定標準。
未符合上述條件的房屋，則被視為非自住房屋。 - 全國歸戶：囤房稅2.0 採取全國歸戶制，也就是說，計算非自住房屋稅率時，會將個人在全國各縣市持有的房屋戶數進行合計。換句話說，即使個人在不同縣市持有房屋，只要超過一定戶數，就必須依據全國歸戶後的總戶數，按照累進稅率計算非自住房屋稅率。
- 全國合計三戶以上非自住房屋，適用累進稅率，每戶稅率將依持有戶數遞增。
- 全國合計三戶以下非自住房屋，則依照原本的房屋稅條例計算，但仍須符合自住條件才能適用較低的稅率。
值得注意的是，囤房稅2.0 的計算方式會參考房屋的現值，也就是房屋的市價，並根據面積、屋齡、地段、建材、樓層等因素進行評估。因此，房屋的課稅現值會影響到最終的稅負金額。另外，地方政府也可能根據自身財政狀況和區域特性，制定不同的稅率，因此實際的稅負金額需要依據各縣市的稅率標準計算。
總體而言，囤房稅2.0 的新制內容，旨在抑制投資客房產炒作，降低房價，並保障自住者的權益。但是，新制的實施也引發了一些爭議，例如對於自住定義的界定、稅率的合理性等。因此，未來如何調整政策，使其更符合社會公平正義，以及如何有效執行，將是政府需要持續關注的議題。
囤房稅的計算方式與試算範例
理解囤房稅的計算方式有助於掌握其影響，以下將說明囤房稅的計算公式，並提供實際案例，讓您更直觀地瞭解計算過程。
囤房稅計算公式
囤房稅的計算公式如下： 囤房稅 = 房屋課稅現值 x 稅率 x 課稅月數/12
其中：
- 房屋課稅現值：由各地方政府依房屋市價、面積、屋齡、地段、建材、樓層等因素評估得出。
- 稅率：根據持有戶數、自住或非自住狀態而有所不同。
- 課稅月數：一般為12個月。
試算範例
新北市【2戶】非自住房屋
| 課稅現值 | 稅率 | 囤房稅 | |
|---|---|---|---|
| A戶 | 400,000 | 2.4% | 9,600 |
| B戶 | 350,000 | 2.4% | 8,400 |
| 囤房稅總計 | – | – | 18,000 |
新北市【4戶】非自住房屋
| 課稅現值 | 稅率 | 舊制囤房稅 | 新制囤房稅 (以4.8%計算) | |
|---|---|---|---|---|
| A戶 | 400,000 | 3.6% | 14,400 | 19,200 |
| B戶 | 350,000 | 3.6% | 12,600 | 16,800 |
| C戶 | 150,000 | 3.6% | 5,400 | 7,200 |
| D戶 | 300,000 | 3.6% | 10,800 | 14,400 |
| 囤房稅總計 | – | – | 43,200 | 57,600 |
現行稅制：
假如A先生在新北擁有2戶非自住房屋，需繳納$18,000囤房稅，而4戶非自住房屋，則需繳納$43,200囤房稅，稅金多了2倍多。
新稅制：
假如A先生在新北擁有4戶非自住房屋，需繳納$57,600囤房稅，增幅達到33%!
囤房稅的差別稅率與累進稅率
囤房稅2.0 中，除了調整稅率外，也將採用「差別稅率」與「累進稅率」的課稅方式，這兩者在課稅方式上有所不同，影響著房屋持有者的稅負。以下是詳細說明：
差別稅率2.0
財政部今年提出的「房屋稅差別稅率2.0方案」，將囤房稅不但把非自住住宅稅率一舉調高為2.0％至4.8％，還將「縣巿歸戶」改為「全國歸戶」。
原本在各縣巿持有3戶內，可適用較低的自住住宅稅率，未來採全國歸戶後，在部分縣巿各擁有2、3戶的置產客、多屋族一併列入計算總計戶，在新制通過後，將會面臨持有成本大增。
也就是說第4戶起將視為「非自住」稅率介於2％至4.8％，由地方政府必須訂定差別稅率。目前台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市及屏東縣10縣市已開徵囤房稅。
累進稅率
累進稅率指的是，根據房屋持有者的持有戶數，制定不同的稅率。持有戶數越多，稅率越高。囤房稅2.0 中，非自住住宅的稅率會隨著持有戶數的增加而提升，以抑制炒房行為。
值得注意的是，囤房稅的差別稅率與累進稅率，是由「地方政府」自行決定。每個縣市都可依其所有權人持有房屋戶數訂定2%~4.8%去設定不同的稅率，這也表示，囤房稅的影響程度，會因地而異。因此，房屋持有者需要了解所在地的稅率，才能準確評估囤房稅對自己的影響。
囤房稅2.0結論
囤房稅2.0 的實施，是政府針對房地產市場的一項重大政策調整。其目的在於抑制房價過度攀升，促進居住正義，並鼓勵房地產市場的良性發展。政府希望能夠誘導房地產持有者釋出閒置房屋，讓更多人有機會取得居住空間。而針對不同縣市的不同稅率和計算方式，更能針對當地房市狀況進行精準調控。
總體而言，保宏認為囤房稅2.0 的實施，是政府在房地產市場政策上的重要嘗試。其對於房價的影響，以及未來發展方向，都需要時間來觀察和評估。然而，可以肯定的是，囤房稅2.0 將會在一定程度上改變房地產市場的遊戲規則，對於房地產投資者和一般民眾來說，都需要關注政策動態，並做出明智的決策。
常見問題快速FAQ
囤房稅2.0 和原本的囤房稅有什麼不同？
囤房稅2.0 相較於舊制，主要有三大改變：
- 稅率調整：針對非自住房屋，提高稅率並採用累進稅率，持有戶數越多，稅率越高。
- 全國歸戶： 過去各縣市個別計算囤房稅，現在改為全國歸戶，也就是說，個人在全國持有幾間房屋，就以總戶數計算稅率。
囤房稅2.0 對房價有什麼影響？
囤房稅2.0 的目的之一是抑制房價，但實際影響還需要觀察。保宏預期多數屋主還是會選擇將多餘的持有成本轉嫁給承租方、買方，針對房價方面，保宏認為會有太大的影響，主要還是整體市場供給問題、原物料成本等問題去決定房地產價格。
囤房稅2.0 的試算工具在哪裡可以取得
財政部目前尚未推出官方的囤房稅2.0 試算工具，建議您可參考各縣市政府提供的試算系統，或使用線上房地產網站提供的試算工具，輸入相關資訊進行計算。請注意，各試算工具可能採用不同計算方式，結果僅供參考。
囤房稅2.0的實施時間為何?
目前預計是從113年的7月1日開始實施，也就說你114年的房屋稅單就是按照2.0的版本去課稅。
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