房地合一稅，是現今房地產買賣最大的稅賦之一，也是許多人一直沒搞懂的稅費問題。
而房地合一稅也是許多自住客換房、投資房地產在出售房屋時不能忽略的稅費，但到底什麼是「房地合一稅」?
而後來政府改革的房地合一稅2.0又是什麼? 以及房地合一稅的稅基、房地合一稅率分別為何?
今天保宏快速帶大家了解，幫大家整理所有的所有相關細節，幫助大家掌握房地合一稅的相關知識!
房地合一稅是什麼？
「房地合一稅」是指將你的房屋+土地的「成交總價」扣除當初的「買價」、一些取得成本後，就獲利的部分去乘以房地合一稅的稅率，就是房地合一稅要繳納的金額。
房地合一稅的起源
由於在過去的房地產買賣裡，土地與建物為分開課稅，由於其課稅的額度較低，也造成了投資客能持續在房地產市場中短期套利，因次政府在民國105年1月1號開始實施房地合一稅1.0的版本。其內容如下:
| 持有期間 | 房地合一稅1.0稅率 |
|---|---|
| 1年以內 | 45% |
| 超過1年未逾2年 | 35% |
| 超過2年未逾10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
舉例: 小明在民國105年1月買進一房子價格為1000萬，在民國107年5月賣出，成交價為1200萬。試問要繳多少的房地合一稅？
相關費用、土地漲價總數額用50萬去計算。
房地合一稅的公式為:(賣價-買價-相關費用-土地漲價總數額)*適用稅率=房地合一稅課稅金額
答案 : (1200-1000-50)X20%(持有超過兩年)=30萬，小明需繳納30萬的房地合一稅給政府。
房地合一稅的改革
房地合一稅2.0之所以會出現，是因為在實施房地合一稅1.0後，房地產市場還是持續火熱、價格上漲，投資客多半將房地產買進後，先出租2年，在時間超過第2年後再賣出，來獲取較低的稅率，進而提高其報酬~
因此在民國110年7月1號上路的房地合一稅2.0版本，將其條件改為更加嚴苛，也讓許多投資客因而受挫，進而讓想靠房地產短期投資套利的人們打退堂鼓。
房地合一稅2.0版本的稅率如下:
| 持有期間 | 房地合一稅2.0稅率 |
|---|---|
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年未逾5年 | 35% |
| 超過5年未逾10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
由上表可得知，現在即便房地產持有滿2年，稅率還是需要35%，需要持有超過5年才能獲得20%的稅率，而在過去房地合一稅1.0的時候，僅需等待2年就可獲得20%，因此能透過重稅打房、抑制短期炒作。
舉例: 小明在108年1月買進一個房子1000萬，在111年7月賣出，成交價為1200萬。試問小明要繳多少的房地合一稅?
相關費用、土地漲價總數額為50萬去計算。
答案: (1200-1000-50)X35%(持有超過兩年)=52.5萬，小明需繳納52.5萬的房地合一稅給政府。
房地合一稅適用對象
「房地合一稅」是指買賣房子時的「房子+土地」的總價去合併課稅，土地增值稅的部分仍需另外繳納。
- 自105年1月1日以後取得之房屋、土地。
- 自105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
- 自105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地。
需特別注意的是目前預售屋也已經列入房地合一稅的課稅範圍內，所以已經沒有像以前那樣可以併入綜合所得稅去繳納。
房地合一稅試算：如何計算稅基和稅率？
了解「房地合一稅」的計算方式，是您在出售房屋時進行稅務規劃的關鍵。以下將詳細說明房地合一稅的計算方式，包含稅基和稅率的計算公式，以及可以從稅基中扣除的費用項目，讓您對房地合一稅的計算有更深入的了解。
房地合一稅稅基
房地合一稅稅額
房地合一稅稅額＝課稅所得（稅基）Ｘ適用稅率（依持有時間會有所不同）👉可參考此表
房地合一稅2.0
「房地合一稅2.0」於民國110年7月1日上路，在短期買賣的稅率上做了更嚴苛的調整。持有兩年內還是需要45%的稅率外，五年內的部分也需要35%(過去一年後35%、超過兩年20%)。所以短期買賣的投資客們，目前能做的也只能去放大自己的價差，被課徵的稅率就只能讓它課了。
此外，「房地合一稅」還是有一些特殊交易可以降低其稅率，例如：若是因非自願因素出售，可以適用特殊條款以 20% 課徵。👉詳細部分可參考這裡
而且「房地合一稅」這次也將預售屋、特定股權交易納入房地合一課稅範圍。
由於預售屋先前太多人進場炒作，所以也被納入規範內。
而特定股權交易部分，是因為早期許多人成立法人公司來買房地產，後續要賣掉時將整間公司賣給別人來規避房地合一稅的課稅，因此這次房地合一稅2.0也將其納入規範內，不過一般人大概率是不會遇到，在此就不過多討論。
| 持有時間 | 房地合一稅稅率 |
| 持有時間小於 2 年 | 45% |
| 持有時間超過 2 年 ~ 5 年 | 35% |
| 持有時間超過 5 年 ~ 10 年 | 20% |
| 持有時間超過 10 年 | 15% |
房地合一稅可扣除之項目有哪些?
房地合一稅雖然稅負偏重，但其實還是可以從中扣除一些項目，例如:買屋取得成本、賣房所需之費用、土地漲價總數額三類，以下分別介紹：
取得成本:
- 1.買賣取得者，以買賣成交價為準。
- 2.因繼承或受贈取得者，以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。
- 3.附加成本:
- 購入房屋、土地達所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等），以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。
- 取得房屋後，後續的裝修費用，但須同時滿足能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭。
裝修部分多半能以拆不走的為主，例如: 洗手台、馬桶、浴缸、水電管線、泥作、木工等（但木作需不可拆卸或移走的）。
4.買賣取得者，若無法提供資訊，無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。
相關費用:
- 交易房屋、土地所支付的必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)。
- 當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。 【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅
- 無法出示相關文件者，得按成交價額3%計算，並以30萬元為限。(不建議用此條去申請，因為最多額度就只有30萬元)
土地漲價總數額
土地漲價總數額＝公告土地現值−前次移轉現值*物價指數
例:小明出售房地產一筆。出售土地時公告土地現值為100萬元，前次移轉現值為90萬元，物價指數為101%，若無土地改良等相關費用。
答案:土地漲價總數額=100-90*101%=9.1萬
房地合一自住優惠稅率？
房地合一稅的稅負雖然讓許多人覺得太重，但政府目前還是鼓勵自住客為主，也就是說當你滿足以下條件時，政府可以給予你優惠的稅率。
- 本人或配偶、未成年子女設戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
- 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
房地合一稅之400萬免稅額
範例:小明買1000萬的房子，售屋時，成交1500萬的狀況下，若符合自住優惠稅率，需客多少房地合一稅?
答案:(1500-1000)=500， 其中400萬免稅，所以(500-400)*10%=10萬
從上述案例可得知，目前若要最有效的在房地產中獲利、甚至換屋，最好的方式就是滿6年再換屋、售屋會是最佳的做法!
房地合一稅重購退稅：自住換房免稅條件
對於許多人來說，房屋不單單只是住所，更是生活的根基，隨著人生的不同階段，可能會有換房的需求。而房地合一稅的重購退稅制度，政府鼓勵民眾自住換房、小換大，以幫助你減輕稅務負擔，讓大家可以更輕鬆地完成人生的階段性目標。
不論你是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要滿足以下3個條件，便能申請「重購退稅」。
- 售屋與購屋的移轉登記時間在2年內。
- 本人或配偶、未成年子女於該出售及重購之房屋設籍登記並居住。
- 該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。(需注意: 政府為避免投機行為，重購之房地若於5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳退還之稅額。)
也就是當上述條件完備時，你可以申請按第二次購買價格占出售價額的比例，退還依規定繳納的房地合一稅
範例: 你賣了舊房子成交2000萬元，且房地合一稅繳了150萬元，而在兩年內又買了新房，可以退還多少稅費?
情況一: 你新買的房子價格大於2000萬，則原本繳納的150萬元會全數退還給你。
情況二: 你新買的房子價格1500萬，則退還比例稅費(新房價格/舊房價格)，150萬X(1500萬/2000萬)=112.5萬元。
房地合一稅申報重點整理
房地合一制度下，個人房屋、土地交易所得係採分離申報納稅，個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日(房屋使用權、預售屋及股份或出資額為交易日)的次日起算30日內自行依規定格式填寫申報書，向該管稽徵機關辦理。
注意: 無論您是賺錢或賠錢賣房，只要是出售房屋，都需要進行房地合一稅申報。
房地合一稅的申報時間
簡單說可以分為4個重點如下:
- 成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
- 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
- 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（簽約日）的隔天起算 30 日內申報
- 股權交易：若符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報
房地合一稅申報所需文件
- 個人房屋土地交易所得稅申報書1份
- 買賣交易契約書影本
- 成本及必要費用相關證明文件
- 其他有關文件（你想要扣抵的費用證明）
房地合一稅申報文件
你需要準備以下文件進行申報：
- 房屋稅單：證明房屋所有權的憑證。
- 房屋買賣契約書：記載房屋交易金額和相關條件的合約。
- 土地增值稅申報書：包含土地增值稅計算的詳細資料。
- 房屋貸款相關文件：證明房屋貸款金額和利息的資料。
- 房屋裝修費用發票：證明房屋裝修費用的憑證。
- 其他相關費用發票及收據：例如仲介費、代書費、保險費等。
房地合一稅優惠稅率:非自願交易
房地合一稅的非自願交易，有以下七種情況，保宏盡量用白話文幫讓大家可以了解~
- 非自願離職、經公立醫療機構認定身心障礙不堪勝任工作者。
- 前遭他人越界建屋時出售房屋
- 因無力清償債務（包括欠稅），持有之房子遭到法拍等強制執行。
- 本人、配偶、本人或配偶之父母、子女(成年、未成年都算)，因罹患重大疾病，需要出售房子來支付醫藥費者。
- 有取得保護令的狀況下，為了躲避家庭暴力的施暴者，而出售自住房子。
- 本人與其他共同持有房子的狀況下，其他共有人依土地法三十四條之一的規定，多數人同意而售出該房子。(等於你是被迫售屋)
- 個人繼承房地產時，因無力償還其貸款時，需要售屋者。
若「個人」符合以上的上述7點，則「房地合一稅」之稅率則適用20%。
若是持有人為營利是業者，除了符合上述之2、3、6點外，還有一點為”:金融機構因行使抵押權而取得之房屋、土地，或因行使質權而取得所得稅法第四條之四第三項所定條件之股份，依銀行法第七十六條或其他法律準用該條規定應自取得之日起四年內處分者。
結論
保宏認為房地合一稅的設立，主要還是打擊短期炒房，希望能穩定房地產市場。其主要影響在於提高房屋轉售的成本，特別是針對短期持有者，迫使投資人更謹慎地進行房地產交易。
然而對於長期持有的自住者，稅負相對較低，基本不會造成太大負擔。整體而言，房地合一稅的實施有效抑制了市場的過度投機行為，為房地產市場帶來更健康的發展空間。
房地合一稅常見問題快速FAQ
預售屋持有至成屋出售，其持有期間可否併計？
不行!! 預售屋其有期間是屬於預售期間，而成屋後「房地合一稅」的持有時間需從0開始計算。
預售屋目前也適用房地合一稅嗎?
是的，在民國110年7月1日前購買的，都還是可以做一般買賣，且適用於房地合一稅。
舉例說明: A先生買一預售屋，取得成本200萬，後續售出給B小姐，針對換約部分，B小姐之付給A先生200萬得已繳納費用加上A先生要獲利的50萬元，後續工程款由B小姐繼續繳納，由於A先生獲利50萬元，因此繳納之房地合一稅為: 50*0.45=22.5萬
若申報房地合一稅的相關費用票據不見了怎麼報稅?
那就只能按照成交總價的3%(以30萬為上限)，所以買賣的相關文件，會建議都放在合約夾裡好好收藏，避免之後要用到的時候找不到。
若買賣預售屋可扣除成本、費用怎麼計算?
比較特別的是若無提供相關費用證明，則算法會比較特別，不能直接用扣除30萬的方式去做計算
以下舉實際案例作為說明
例: 購買1000萬元的預售案，若已付50萬元，轉手換約獲利50萬的狀況試算，只能扣除(50+50)萬的3%，即只剩下3萬元可以做為費用扣除。算式: (50萬+50萬)乘以3%=3萬元，(50萬-3萬)乘以0.45=21.15萬，要繳21.15萬元的稅費。
若有其他仲介費等相關費用，則直接提出並且扣除。
賣房賠錢也要申報房地合一稅?
是的! 房地合一稅，無論買賣獲利與否，都需要申報! 需在交易日30日內完成申報動作，否則會有相關罰緩。
繳房地合一稅，是不是就沒有土增稅了?
不是， 所謂房地合一稅是指，買賣「房屋+土地」的總價合併申報，跟過去的分開申報不同。
房地合一稅重購退稅的設籍問題，要怎樣才符合條件呢?
若你是單身的狀況，先買到新房子後，先將戶籍遷過去新房子裡，導致要出售的舊房子出售時無設籍的狀況，可依個案情況確認新舊屋是否有實際居住事實而定。
或是夫妻分別各持有A、B房子，且各自設籍在A、B房子裡，換屋到C、D的新房子，且將戶籍遷移到C、D房子裡，一樣可以申請重購退稅。
何為房地合一條件裡頭的「居住事實」呢?
由於政府目前這一塊是查得比較嚴格的，所以只能說盡量符合是最好，不然有可能被認為沒有居住的事實。
1.查詢水電帳單，是否符合正常居住使用狀況，如果水電錶都沒有動作，或者很偶爾才會跳表，那可能就不符合有人居住的事實。
2.進出家裡的相關佐證，磁扣使用紀錄or汽機車ETC進出紀錄。
3.相關的裝修、搬家紀錄。
4.如是毛胚屋的狀態，那肯定不符合居住的事實，因為沒辦法住人。
5.如果工作地點、生活都在台北，賣出一間台南的房子，國稅率也會合理懷疑台南的房子不符合居住事實。
國稅局目前針對此區塊是非常之嚴格，上網都可以查到不少補稅的案例，特別是有出租假裝自己住的等等，建議還是不要心存僥倖。
房地合一稅重購退稅有次數上的限制嗎?
無限制，但新買的房子五年內不得做出租、營業、出售等動作，否則會被追繳稅費。
未成年子女設籍到後來成年了，還符合資格嗎?
不符合，因為已經成年了，就不符合未成年子女的條件，所以也需要特別注意。
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