豪宅稅是什麼呢?豪宅稅又要如何計算呢?相信許多人都被近期的法規搞得有點錯亂，Leo本篇將帶你快速了解豪宅稅的所有細項，讓你不在被豪宅稅搞得頭暈腦脹!
財政部於 2025 年 2 月 19 日發布「2024年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，重新定義「豪宅」且適用於計算舊制的房屋交易所得！將(1)新增每坪單價門檻、(2)提高獲利率計算值、(3)提高房屋評定現值百分比
本次改動主要影響到的是所謂舊制的屋主們，就是取得時間在民國105年以前的人，如果你的取得時間是在105年1月1日開始的，那麼你是適用房地合一稅的人，可以參考本篇👉房地合一稅、房地合一稅、重購退稅全攻略~
豪宅的定義? 財政部調整舊制房屋課稅豪宅門檻
「 舊制房屋 」指的是民國105年房地合一稅上路前取得，出售時按財產交易所得併入綜合所得稅申報的房屋，適用房地交易舊制，而舊制的算法當中又分為：「標準認定」、「核實認定」，本次主要影響到的是，標準認定(無法證明原始取得成本)者，就會適用本次的稅費算法!
舊制算法詳細可以參考此篇👉賣房舊制快速計算、財產交易所得稅計算，賣房必學稅費！
舊版-豪宅稅公式: 成交總價X房地比X17%=>併入綜合所得稅
新版-豪宅稅公式:成交總價X房地比X20%=>併入綜合所得稅
*房地比=房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)
本次財政部更新的要點有三點:
- 新增成交單價的認定法
- 提高獲利率計算值
- 調高房屋評定現值百分比
成交總價可以發現，六都的部分總價方面是沒有改變的，其他縣市則提高門檻到2200萬，但新增了單價的部分，基本上小坪數物件都會被列入本次的豪宅算法中，很難有倖免者。
| 地區 | 2023 年 成交總價 | 2023 年 單坪價格 | 2024 年 成交總價 | 2024 年 單坪價格 |
|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 6,000 萬元 | 無 | 6,000 萬元 | 120 萬元/坪 |
| 新北市 | 4,000 萬元 | 4,000 萬元 | 75 萬元/坪 | |
| 桃園市 新竹縣市 台中市 台南市 高雄市 | 3,000 萬元 | 3,000 萬元 | 50 萬元/坪 | |
| 其他縣市 | 2,000 萬元 | 2,200 萬元 | 35 萬元/坪 |
而本次的改動當中，獲利率的部分也從原本的17%改到20%，而其他一般房屋的房屋評定現值百分比也都有跟著調升約1%~5%，詳細可參照下表👉
| 對象 | 措施 | 說明 |
|---|---|---|
| 高價房屋 | 新增每坪單價門檻 | 除了原先的成交總價外，每坪成交單價來定義「豪宅」，主要影響到小坪數物件、公寓(店面)物件 |
| 提高獲利率計算值 | 自 17% 提升至 20% | |
| 一般房屋 | 提高房屋評定現值百分比 | 調高幅度 1 至 5 個百分點，影響舊制標準認定之房屋 |
豪宅限貸令(央行)
豪宅(高總價住宅)的限貸令的部分是由央行頒布的，與本次財政部的命令無關~
央行的豪宅(高總價住宅)限貸令為，金融機構承作借款人為購買建物權狀含有「住」字樣之下列住宅（含基地），所辦理之抵押貸款，符合以下條件者，只能貸款三成!
- 台北市:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上
- 新北市:鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上
- 其他地區:鑑價或買賣金額為新臺幣四千萬元以
特別注意:財政部頒布舊制財交稅-豪宅條款並不會影響貸款成數!
豪宅稅各地區房屋評定現值百分比
| 縣市 | 行政區 | 計算比例 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 中山區 松山區 中正區 大安區 信義區 | 48% |
| 士林區 內湖區 大同區 南港區 | 46% | |
| 北投區 萬華區 文山區 | 45% | |
| 新北市 | 板橋區 永和區 中和區 三重區 新店區 蘆洲區 新莊區 土城區 | 44% |
| 林口區 | 42% | |
| 汐止區 樹林區 | 41% | |
| 泰山區 | 36% | |
| 五股區 三峽區 | 34% | |
| 淡水區 | 29% | |
| 八里區 | 27% | |
| 鶯歌區 | 24% | |
| 深坑區 | 23% | |
| 金山區 三芝區 萬里區 | 19% | |
| 瑞芳區 | 18% | |
| 石碇區 烏來區 平溪區 坪林區 石門區 雙溪區 貢寮區 | 14% | |
| 桃園市 | 桃園區 中壢區 | 33% |
| 龜山區 蘆竹區 八德區 | 32% | |
| 平鎮區 | 26% | |
| 大園區 | 24% | |
| 龍潭區 楊梅區 大溪區 | 23% | |
| 新屋區 | 18% | |
| 觀音區 | 16% | |
| 復興區 | 8% | |
| 臺中市 | 西屯區 南屯區 | 35% |
| 北屯區 西區 | 32% | |
| 東區 南區 北區 | 30% | |
| 中區 | 26% | |
| 烏日區 太平區 大里區 | 24% | |
| 潭子區 豐原區 沙鹿區 大雅區 | 22% | |
| 霧峰區 | 21% | |
| 大肚區 龍井區 神岡區 后里區 | 20% | |
| 大甲區 | 19% | |
| 清水區 | 16% | |
| 梧棲區 | 15% | |
| 東勢區 外埔區 | 14% | |
| 新社區 大安區 | 11% | |
| 石岡區 | 9% | |
| 和平區 | 8% | |
| 臺南市 | 東區 | 30% |
| 安南區 中西區 北區 安平區 | 28% | |
| 永康區 南區 | 26% | |
| 新市區 | 24% | |
| 善化區 | 23% | |
| 安定區 歸仁區 仁德區 | 22% | |
| 新營區 | 20% | |
| 西港區 官田區 | 19% | |
| 佳里區 | 18% | |
| 新化區 柳營區 關廟區 麻豆區 | 17% | |
| 鹽水區 學甲區 | 15% | |
| 六甲區 下營區 山上區 後壁區 | 12% | |
| 七股區 玉井區 | 11% | |
| 東山區 白河區 | 10% | |
| 將軍區 | 9% | |
| 龍崎區 北門區 左鎮區 大內區 楠西區 南化區 | 8% | |
| 高雄市 | 左營區 鼓山區 三民區 | 37% |
| 苓雅區 前鎮區 | 35% | |
| 前金區 | 34% | |
| 楠梓區 小港區 | 33% | |
| 新興區 | 32% | |
| 鳳山區 | 29% | |
| 橋頭區 仁武區 鹽埕區 | 26% | |
| 路竹區 鳥松區 | 25% | |
| 岡山區 | 23% | |
| 燕巢區 | 21% | |
| 梓官區 大寮區 旗津區 | 20% | |
| 大社區 大樹區 | 19% | |
| 湖內區 阿蓮區 林園區 | 16% | |
| 美濃區 | 15% | |
| 旗山區 茄萣區 永安區 彌陀區 | 13% | |
| 田寮區 甲仙區 六龜區 桃源區 茂林區 杉林區 內門區 那瑪夏區 | 8% |
豪宅稅-台北市豪宅房屋稅
台北市針對高級住宅，也就是總價超過8000萬元房屋，每年需繳納豪宅房屋稅，房屋稅依照房屋的建築結構、用途及總面積進行課徵，並加計停車位價格來計算房地總價。
簡單說的話，其實台北市的豪宅稅，也是建立在房屋稅的基礎下去下以「房屋評定現值」為稅基的方式去課稅。
以下表格為台北市豪宅稅的認定標準:
| 建物所有權登記面積 | 總價應加計部分 | 判定豪宅總價 |
|---|---|---|
| 面積 ≦ 80 坪 | 應計入 2 個停車位價格 | 房價 + 2 車位價 |
| 80 坪 ＜ 面積 ≦ 160 坪 | 應計入 3 個停車位價格 | 房價 + 3 車位價 |
| 160 坪 ＜ 面積 | 應計入 4 個停車位價格 | 房價 + 4 車位價 |
台北市豪宅稅標準
計算方式
1.90年6月30日以前建築完成的高級住宅：依照房屋坐落地點的路段率提高其房屋評定現值，最高可達200%加價。
舉例: 一房屋的標準單價為5000元/平方公尺，若被列入豪宅規定的話，房屋評定現值則最多可在原訂基礎下再加200%，可參考下表格。
| 原房屋標準單價 | 路段率 | 房屋評定現值（每平方公尺） |
|---|---|---|
| 5,000 / 平方公尺 | X | 5,000 |
| 5,000 / 平方公尺 | 200% | 5,000 × (1+200%) = 15,000 |
2.90年7月1日以後建築完成的高級住宅：適用新標準單價，並按固定比率120%加價。
舉例: 一房屋的標準單價為5000元/平方公尺，若被列入豪宅規定的話，房屋評定現值則最多可在原訂基礎下再加120%，可參考下表格。
| 原房屋標準單價 | 路段率 | 房屋評定現值（每平方公尺） |
|---|---|---|
| 5,000 / 平方公尺 | X | 5,000 |
| 5,000 / 平方公尺 | 120% | 5,000 × (1+120%) = 11,000 |
豪宅稅總結、懶人包
| 項目 | 豪宅定義 | 影響 |
|---|---|---|
| 央行（豪宅限貸令） | 鑑價或買賣金額： 台北市：7000萬元以上 新北市：6000萬元以上 其他地區：4000萬元以上 | 房貸無寬限期 貸款成數最多3成 |
| 財政部（舊制財產交易稅-豪宅條款） | 房屋總價： 台北市：6000萬元以上 新北市：4000萬元以上 其他縣市：2200萬元以上 房屋成交單價: 台北市:120萬/坪 新北市:75萬/坪 桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市:50萬/坪 其他縣市:35萬元/坪 | 住宅獲利率提高至20% |
| 台北市政府（豪宅房屋稅） | 含車位總價8000萬元以上 | 路段率可達200% |
豪宅稅的限制無疑是為了防止大家把房地產拿來當作炒作的東西，Leo認為房地產若要維持健康的發展，最好還是讓市場自己去發展，有時候過多的人為介入，反而會傷及無辜，許多人當初根本不是為了投資而買房，但因為本次財政部改動，馬上就要在財交稅上多繳納很多錢，實在是有點無奈。
若是希望房地產往好的地方發展，其實不妨可以效法國外提高房屋持有的稅率即可，當然Leo也知道政府要的是從交易上面去課稅，但是否合理，每個人看法其實都不相同，也希望本次的整理，可以讓大家更了解所謂豪宅稅的差別。
豪宅稅快速FAQ
舊制房屋財交稅-豪宅稅主要影響誰?
小坪數、店面物件，因為房地產交易上，總價較低的產品，通常單價會賣得比較高，原因在於總價帶~
而店面產品則是因為據商業投資價值，所以多數會以租金投報率去回推總價，所以單價也會比較高!
舊制房屋財交稅-豪宅稅如何節稅?
如果單價沒有差太多，建議可以成交價設定在標準之下，由於如電梯物件，其土地坪數比較低，也就會造成房地比數字較高，算起來就會要多繳約30%的稅費，實務上建議都可以先拿出來試算~
豪宅條款限制貸款幾成?
只要超過央行規定的高總價住宅條件，就只能貸款三成，可參考上述說明。
目前央行對於貸款成數的管制是比較嚴格的，過往還能先用其他名目去增貸的方式，大概率都會屬於違規，該分行是會被罰錢、懲罰的。
舊制財交稅-豪宅稅會影響貸款嗎?
不會! 這次2025年2月19日的改動，主要是財政部的規定，與央行的限制成數無關~
豪宅稅試算?
新北市一物件(99年取得)，於114年6月成交3000萬，成交單價76萬/坪，房地比為1/4，則需繳納多少豪宅稅?
試算公式:3000X1/4X20%=150萬，150萬元併入隔年綜合所得稅。解析:雖然總價未超過4000萬，但單價超過75萬，就符合舊制豪宅稅條件。
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