公設比是什麼？什麼是大公、小公？公設比多少算高？對於公設比是不是有許多疑問呢?保宏本篇文章將帶你詳細了解公設比計算方式、有什麼影響，並根據多年實務經驗，提供你公設比常見問題、解答，讓你能更能懂公設比的各種大小事，讓你能在購屋的道路上做出更好的選擇!
公設比是什麼? 公設比計算公式?
公設比是指房屋權狀上的共有部分，除了實際能使用的空間如主建物(室內空間)、附屬建物(雨遮、花台、陽台)外，其他由全部住戶共同使用的空間，例如:社區大廳、中庭花園、游泳池等。
除了這間設施之外，像是一般出入會型走的空間如地下室車道、逃生梯、等空間，雖然不是每天一定會用到的空間，但也是會納入公設比當中。
簡單說:公設比就是共有部分佔房屋坪數的百分比。此外，現在多數車位的坪數都是登記在共有部分，所以必須先將車位坪數扣除後，才去除房屋坪數。
公設比算計公式 : 共有部分/房屋坪數*100%=公設比
公設比算計公式(有車位) : (共有部分-車位坪數)/(權狀坪數-車位坪數)*100%=公設比
補充: 房屋坪數=權狀坪數-車位坪數
公設種類有哪些? 什麼是大公、小公?
公設當中其實還可以再細分為「大公設」和「小公設」兩種。雖然他們都屬於公共設施，但其分攤的方式和範圍卻有些許不同，也是大家口中常講的大小公。
大公設
通常會是指所有住戶共同使用、共同持有的部分如:交誼廳、健身房、游泳池、KTV等。
小公設
小公設通常是指各樓層的逃生梯、樓梯間，由特定住戶使用的範圍，由部分特定住戶去分攤。
| 類別 | 類型 | 項目 |
|---|---|---|
| 大公設 ※由所有住戶共同使用、持有及分攤 | 必要 | 大廳、車道、機電室、受電室、地下室、水箱層、法定防空避難室、頂樓空間 |
| 休閒娛樂型 | 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、烤箱、交誼廳、兒童遊戲室 | |
| 小公設 ※由部分特定住戶使用、持有及分攤 | 必要 | 各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯 |
常見公設類型
公設比為什麼那麼高? 公設比多少比較合理?
一般來說新建案的公設比大概都是30%~35%左右，甚至比較小型的建案有些會到40%左右，通常來說基地大有機會均攤下來公設比較小，而小基地建案通常都會比較高，保宏實際在房屋市場上看到的案子來說，新建案普遍平均落在35%左右。
而為什麼高設比現在都這麼高呢?幫大家總結好以下幾種原因:
- 建築法規修訂： 建築技術規則規定8樓以上的建物必須設置雙逃生梯，11 樓以上的建物需設置排煙室。而這些額外的安全配置也佔用了更多的空間，進而提高了公設比。2018年後取得建照的建案，雨遮不得計入房屋坪數，原先屬於室內空間的雨遮面積，就變向的跑到公設去均攤，或者建商直接不做雨遮的也有，當然影響到的也會是住戶的品質。
- 小坪數需求提高：隨著房屋總價的提高，建商為了控制總價帶、因應社會小家庭變多等因素，小坪數住宅需求相對提高，單層戶數多需要更大的梯廳空間、防火動線等設計規劃，因此公設比也相對高。
- 住商混合型大樓增加：住商混和型大樓連帶衍生的一般事務所型大樓、辦公室、商場空間等。商業空間該層需配置男、女廁所空間等公共設施，也大幅增加了公設的面積。
- 娛樂性公設的增加：隨著現代人對生活品質的要求提升，像是過往比較難看到的公共設施，在現今建案當中基本上都變成標配了，如:健身房、KTV、閱覽室、游泳池等，而這些設施的增設也會導致公設比的增加。
而公設比多少趴算合理呢? 保宏在實務上看到的建案、大樓等，彙整以下表格給大家做參考:
| 房屋類型 | 公設比大約範圍 |
|---|---|
| 舊公寓、透天厝 | 0% ~ 5% |
| 中古大樓、華廈 | 15%~28% |
| 小基地華廈 | 33%~45% |
| 新建案-電梯大樓 | 30%~36% |
| 商辦電梯大樓 | 30%~40% |
常見房屋類型與公設比對照參考
公設比上限? 公設比法規?
法規上並沒有很明確去規定公設比多少是上限，也沒有規定公設比最高不能超過多少%，法規只有規定要將所有坪數登載出來，也就是所謂主建物、附屬建物、共有部分的坪數都需要登載出來。
此外，營建署表示:「公設比是業界售屋用語，法規沒有這個名詞，沒有定義，也沒有相關規範」。 地政司發言:「在建物權狀上，就是登記主建物． 附屬建物、共用部分，沒有所謂公設比，近期實價揭露新增的建坪單價計算，也沒有公設比這樣的用語」。
公設比總結、懶人包
| 房屋類型 | 公設比 | 常見公設項目 |
|---|---|---|
| 公寓 | 幾乎無 | 基本無公共設施 |
| 華廈 | 30%~40% | 僅少量公設，如樓梯間、電梯間 |
| 電梯大樓 | 約30%~35% | 多樣設施，如大廳、健身房、信箱區、垃圾間等 |
公設比目前來說並無實際法規規定，因次只能在購屋時自己去注意此區塊，保宏認為目前的狀態也只能在實際購屋前， 先詢問相關專業的人，才能對於公設比這一塊能有更詳細的理解。
以上表格也是目前市面上購屋時比較會遇到的三個住宅類型，大家可以也可以依此表格去做參考，但公設比還是會被幾個因素影響，如基地規模大小、蓋的年份、法規問題等影響，所以如果很介意公設比的問題，建議還是可以實際多看一些房子會比較有概念。
保宏認為台灣相關建築法規，若能在公設比、公設這塊能有更清楚的規定，或許也會讓整個產業更加完善，也能讓消費者不用多花這些心思去對比公設比的東西，不過還是要看政府相關單位未來有沒有機會訂定相關規定了。
公設比常見問題Q&A
很多大型戶外公共設施，代表公設比很高？
戶外型大型公設多不代表公設比一定很高， 如果是在戶外的花園庭院、溜冰場等則視為法定空地的範圍，就不會列入須負擔之公共設施(雖然他也是能使用的公共設施)，因此可以把這些設施想成是附加可使用的設施，也算是一個優勢，而他們與公設比之間並無直接關聯。
停車位會計入公設比嗎？車道是公設嗎？
目前主流的大樓都是將車位登記在所謂的「共有部分」，他算是登記在公設當中，因此只能跟同社區的人買賣。
而計算公設比時，是會將車位扣除的，計算方式:(共有部分-車位坪數)/(權狀坪數-車位坪數)=公設比
而車道則是供所有住戶共同使用的空間，因此通常會被視為公設的一部分，納入公設比的計算，例如普遍垃圾處理會設置在地下室，所有住戶都須經過部分車道才能到達，所以會一起做均攤。
戶數多寡、基地坪數會影響公設比嗎？
通常戶數多、基地越大的社區，公設比會相對比較低。且公設的種類也會更多，品質相對也有一定保證。由於基地本身夠大就有相對較多的空間去規劃公共設施的空間，而基地較小的情況下就會比較受限，相對的戶數也較少的情況下，管理費負擔也會比較高。
公設比愈低愈好嗎？
理論上是的，但也要去衡量該社區的整體設計、條件是否符合自己的需求。建議還是依自身的需求去決定建案、社區。
公設種類越多越好?
公設的多樣性固然也代表選擇更多，但也要衡量自身平時會使用的項目有哪些，例如平時都不使用游泳池的人，有無泳池這項公設對你來說就不會是太重要的事情，反而會因為泳池需要維護的固定成本而繳了更多的管理費用，所以最後還是要回歸到自身需求來考慮。
公設點交為何常有糾紛?
此情況通常出現在口碑較差的建商身上，為了順利銷售房子，會在DM上印製許多誇大、美輪美奐的公設圖片來吸引買方購買，而到實際交屋時，卻又做出差強人意的公共設施，就會造成住戶、建商之間的認知差異，進而到民事訴訟的部分，因此保宏建議，購買預售屋還是可以挑選依些較有口碑的老牌建商，比較能避免公設點交的糾紛問題。
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