準備出售心愛的房子，卻被繁複的稅務問題搞得頭昏腦脹嗎？ 您是否也曾想過：賣房子到底要繳哪些稅？每一種稅要繳多少錢？ 計算方式又複雜嗎？ 別擔心！保宏將在本文中通通告訴你!
許多人在出售房屋時，往往因為不了解房地合一稅、財產交易所得稅等相關稅費的計算方式和繳納流程，而產生不必要的困擾甚至損失。
保宏這篇文章將以淺顯易懂的方式，帶您快速掌握賣房稅務的重點，讓您在短短三分鐘內，就能了解賣房子需要繳納的稅項以及大概的金額！ 我將用簡單的例子和步驟，幫助您理解舊制的賣房稅費，讓您安心完成房屋交易，順利收穫您的房產收益。
賣房是新制還是舊制? 關鍵在於買房的時間點
賣房是屬於新制還是舊制要怎麼區分? 主要依據「取得日」來判斷
取得時間在民國105年以前的都屬於舊制
取得時間為民國105年起的屬於新制，若是105年後取得請這篇👉👉房地合一稅2.0
而所謂取得日，就是所有權移轉登記日（登記日）為準!
舉例來說：如果是在104年1月1日取得一房地，那麼就適用所謂的舊制。
此外，不論新制或舊制土地，都還是要課徵土地增值稅（土地增值稅與新、舊制無關）~
賣房舊制稅費試算
舊制賣房子要繳多少稅呢?
首先要搞清楚舊制的財交稅還分為兩種：1.標準認定法、2.核實認定法
與房地合一稅的不同之處、最大優勢在於舊制的算法最後都是併入你的綜合所得稅當中。
標定認定
標準認定法就是：無法證明原始取得成本符合下列情形之一者，簡單說就是政府查不到你買多少的都適用
💡標準認定的計算公式為：房屋評定現值x各縣市百分比，👉綜合所得稅計算
| 地區 | 百分比 | 地區 | 百分比 |
|---|---|---|---|
| 臺北市(所有地區) | 45％ | 新北-三重區、新莊區、土城及蘆洲區 | 41％ |
| 新北-中和區、永和區、新店區、板橋區 | 41％ | 新北-林口區、樹林區及汐止區 | 38％ |
| 新北-泰山區 | 35％ | 新北-五股區及三峽區 | 29％ |
| 新北-淡水區 | 27％ | 新北-八里區 | 24％ |
簡單舉例，出售的房屋評定現值為500萬，房地位於新北市新店區域，參考上述政府公告資料，新店區為41%。
👉解答：房屋評定現值 500萬元 x 41% ＝205萬，205萬元將併入綜合所得總額中，計算綜合所得稅。
通常標準認定算出來的財產交易所得，會比核實認定來的低，但通常只適用於政府完全沒有你的取的成本相關資料的，沒有實價登錄之前的交易，也不一定100%適用此規定，實務上還是有遇到沒辦法的。
但可以先用標準認定去報稅，若政府查的到你的取的成本，再改用核實認定報稅即可。
核實認定
按合約總價計算
核實認定法：已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，白話文就是實價登錄查的到的、或當初有繳納相關資料給政府稽徵機關的。
💡核實認定之計算公式: (賣價-買價-房屋的取得成本及費用)x房地比👉併入綜合所得稅
房地比=房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)
👉舉例，假如民國99年購入房地總價為1200萬的物件，113年以1700萬賣出該房地，在不計相關稅費、費用的情況下，該如何計算呢? (假設出售時，房屋評定現值500萬，土地公告現值550萬)
👉解答：(1700-1200)x[500/(500+550)]=238萬，238萬元將併入綜合所得總額中，計算綜合所得稅。
房價、土地分開計算
若有遇到房子、土地拆價的部分又該如何計算呢? 由於舊制的土地是免稅的，所以僅需要計算房子的獲利部分
👉舉例，假如民國99年購入房地總價為1200萬的物件(其中房子價格計為300萬，土地價格計為900萬)，並於民國104年售出，售出總價為1400萬元(房子計價為400萬，土地價格1000萬)，在不計相關稅費、費用的情況下，該如何計算呢? (假設出售時，房屋評定現值500萬，土地公告現值550萬)
由於舊制土地獲利部分不須計算，因此只須計算房子獲利部分
| 項目 | 買價 | 賣價 | 獲利 | 是否列入計算 |
|---|---|---|---|---|
| 房子 | 300 | 400 | 100 | 是 |
| 土地 | 900 | 1000 | 100 | 否 |
👉解答：(400-300)x[500/(500+550)]=47萬，47萬元將併入綜合所得總額中，計算綜合所得稅。
賣房新舊制計算案例比較
假設A先生在103年以500萬元購入一間房屋，108年以800萬元出售，相關費用共計10萬元。若適用財產交易所得稅，則其應稅所得為 (800萬 – 500萬 – 10萬) = 290萬元。 假設個人綜合所得稅率為20%，則應繳稅額為290萬元 × 20% = 58萬元。
如果B先生在105年以600萬元購入同一地區的相似房屋，108年以900萬元出售，相關費用共計10萬元，適用房地合一稅。由於持有期間超過2年未滿5年，稅率為35%，則應稅所得 (900萬-600萬-10萬)=290萬元，應繳稅額為290萬元 × 35% = 101.5萬元。
理論上，相同獲利情況下，房地合一稅的稅負可能高於財產交易所得稅。
若您想要了解更多關於房地合一稅的部分可以參考此篇👉房地合一稅2.0? 房地合一稅試算? 房地合一稅重購退稅全攻略~
以上僅用簡化的計算案例，實際計算中可能涉及更多變數與細節。因此，建議您在出售房屋前，務必諮詢專業人士，以獲得最精確的稅務規劃與建議。
豪宅稅、高價住宅之舊制計算
由於篇幅會有點過長，保宏會在開寫一篇文章來詳細說明。
賣房舊制總結
大家應該有發現，用標準認定的方式會比核實認定的算法低一些。
但用核實認定的前提，必須是「政府單位查不到你的買價、取得成本價格」，否則是有可能遭到國稅局查到、遭到追稅的可能。
由於民國101年開始，已經有實價登錄的資料，成交價理論上都找的到，至於原始取得成本，稅徵機關依然有可能從當初的賣家(建商)、銀行或建設公司等單位，查到我們的原始取得成本。
除非今天你的房子取得年代真的很久之前的，對稅徵機關來說，基本上也查不到你的相關資料了，這時候就可以安心的使用標準認定拉。
賣房舊制稅費常見問題快速FAQ
賣房子需要繳納哪些稅？
比較常遇到的有以下幾個：
- 土地增值稅
- 財產交易所得稅(以上提到的幾種)
- 房屋稅(切算)
- 地價稅(切算)
如何判斷所出售之房地屬於新制還是舊制？
取得日在民國104年12月31日(含)以前則屬於舊制
取得日在民國105年1月1日開始則屬於新制
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